건축공사(건축 행정절차)

건축 공사 순서

주택을 짓기위해서는 공사의 전체적인 순서를 이해하는 것이 중요하다. 

그러므로, 시공에 대한 내용을 서술하기전에 공사의 전반적인 사항 즉 건축허가에서 시공, 사용승인까지의 내용을 개괄적으로 먼저 살펴보기로 한다.

 

 

일반적으로 건축이라함은 신축, 증축, 개축, 재축 또는 이전하는 것을 말하며, 건축 행위를 위해서는 현행법상 규제되어지는 법들이 많이 있다.

 

 

국토이용관리법, 도시계획법, 건축법등을 비롯하여 주차장법, 소방법, 건설산업기본법 등까지 있다.

 

이러한 수많은 법을 건축주가 다 알고 시행하기에는 무척 힘든 일이므로 법과 관련된 행정업무는 설계 및 공사의 진행과정에 따라 설계자(건축사) 또는 공사감리자 및 공사 시공자가 대행을 하고 있다.

 

하지만 전체적인 흐림에 대해서 건축주 자신도 알아두면 유용하다고 본다.

 

 

1-1. 건축 행정절차

건축의 행정절차를 크게 나누면 다음과 같은 단계로 이루어진다.

 

건축허가 혹은 건축신고, 착공신고, 사용승인의 3단계로 대분류 할 수 있다.

 

그러면, 이제부터는 3단계의 세부적인 사항들을 설명하기로 한다.

 

 

 

1-1-1. 건축허가와 건축신고

건축을 행하기 위해서는 가장 기본적으로 갖추어야할 조건은 대지 마련이다.

 

대지가 마련된 상태에서 제일먼저 행하야 하는 작업은 건축허가 혹은 건축신고를 하여야 한다.

 

건축허가냐 건축신고 사항인가 하는 것은 각 건축의 위치 및 건축물의 규모에 따라 달라진다.

 

이중 건축의 위치에 따른 내용은 국토이용관리법상의 지역을 확인하는 것을 말한다.

 

해당 관청(구청 혹은 군청)에서 토지이용계획확인서를 발급 받아 확인할 수 있으며 주로 도시지역, 준도시지역, 준농림지역 및 농림지역 중 하나로 표기되어 있다.

 

건축물의 규모에 따라서는 다음의 표를 참조하기 바란다.

구 분	건 축 허 가	건 축 신 고
도시지역, 준도시지역	100m2(30평)이상	100m2(30평)미만
기타지역	200m2(60평)이상	200m2(60평)미만

모든 건축물은 건축허가를 원칙으로 하되, 건축허가 대상 건축물이라 하더라도 지역에 따라 건축의 용도 및 규모가 경미한 경우 신고만으로도 건축허가를 대신하는 경우가 있다.

 

그러나 일정규모, 용도, 구조의 건축물은 건축사가 아니면 이를 할 수 없도록 규정하고 있기 때문에 대부분의 건축물은 건축허가를 받아야 한다.

 

 

사실 건축신고만으로도 건축을 할 수 있다는 것은 일종의 행정규제 완화라는 취지에서 비롯된 것이다.

 

소규모 건축물의 경우 그 용도나 구조가 단순한 것들에 한해 인허가과정 중 불필요하거나 중복되는 내용을 줄이고자 함에 있다.

 

 

그렇다고 설계도면도 없이 또는 건축사의 설계, 감리 및 공사시공자의 시공에 의하지 않고 대충 지어도 된다는 것은 아니다.

 

비록 건축물은 아니지만 비닐하우스와 신고사항으로 건축된 축사등이 붕괴된 예는 구조와 관련하여 설계 및 시공이 얼마나 중요한 지를 보여주는 좋은 실례가 하겠다.

 

 

건축사의 입장으로 건축신고에 대한 행정업무를 대행하다보면, 건축허가와 건축신고 사이에 큰 차이점이 없음을 발견하게 된다.

 

 

건축허가든 건축신고든 간에 대지에 관련된 서류(소유권을 증빙할 수 있는 등기부등본이나, 지역을 확인하기 위한 토지 이용계획확인원 및 토지대장등) 또는 정화조 관련서류등 건축을 하기위한 기본적인 서류는 모두 포함이 되어야 하기 때문이다.

 

 

단지 설계도서의 작성을 건축사가 하는가, 아닌가의 차이만 있을 뿐 기타의 서류나 절차는 거의 대동소이하다. 위의 내용을 도시화 하면 아래와 같이 나타 낼 수 있다.

 

 

 

여기서 재료 결정에 관한 내용을 보충 설명하면 다음과 같다.

 

목조주택에 사용되어지는 구조재와 실내외 마감재를 선택함에 있어 대부분의 건축주들은 상세한 정보를 가지고 있지 않으므로, 설계시 개괄적인 목조주택에 사용되어지는 구조재와 마감재에 관하여 알아두면 유용할 것이다.

 

 

가. 구조제

국내에서 구입할 수 있는 구조재는 미국산과 캐나다산이 주종이다. 그러므로, 사용할 구조재는 반드시 공인된 인증표시가 있는지를 확인하는 것이 좋다.

 

 

나. 외부 벽체 마감재

수입벽돌, 국산 벽돌, 목재 사이딩, 시멘트 사이딩, 비닐 사이딩, 랩사이딩, 스타코등 외부벽체 마감재에 많은 종류가 있지만, 가장 일반적으로 사용되어지는 항목을 열거 하였다.

 

가격적인 면에서 볼때는 좌측이 고가이며 우측으로 갈수록 저렴하게 건축비가 소요된다.

 

 

다. 지붕 마감재

기와, 너와, 싱글(40년 이중싱글, 25년 이중싱글, 20년 이중싱글, 일반 싱글)등이 지붕마감재에 속하며, 가장 흔히 사용되어지는 것은 싱글이다.

 

 

싱글에도 가격이 차이가 있으므로 어떠한 자재를 사용할 것인지를 꼼꼼히 따져 본다. 현재 가장 보편적으로 사용되어지는 지붕 마감재는 25년산 이중 그림자 싱글이다.

 

 

라. 내부 벽체 마감재

내부벽체 마감 방법에는 페인트를 사용한 마감 방법과 벽지를 사용하는 방법이 있다.

 

 

페인트 마감을 할 경우 석고보드위의 벽면을 고르게 잡기 위하여 컴파운드(COMPOUND)작업을 한다.

 

이작업의 일련과정은 다음 장에서 설명하겠지만, 가격적인 면에서 약간 고가이다. 벽지의 경우에도 마찬가지로 어떠한 벽지를 사용하느냐, 어떠한 방법으로 시공하느냐에 따라 가격이 차이가 난다.

 

 

후꾸루 시공으로 도배를 할 경우 고가의 가격을 가지며, 초배지 시공과는 약 2배가량 차이가 난다. 가장 저렴하게 할 수 있는 방법은 일반 합지를 초배지위에 시공하는 방법이 가장 저렴하게 시공할 수 있는 방법이다.

 

 

마. 문

미국산 원목문, 국내산 제작 원목문(수종에 따라 가격상이), 스킨도어등 여러 가지 종류의 문이 있으며, 국내에서 구입할 수 있는 수입산 문에는 원목문, 스킨도어등 몇가지가 있지만, 수종이나 모양이 제한적이라는 단점을 가지고 있다.

 

 

그러나, 국내 제작문은 수종이나 모양면에서 선택의 폭이 넓어므로, 개인적으로 이 방법을 택하고 있다. 하지만, 국내에서 제작을 할 경우 원목문의 경우 특히 가공에 있어 신뢰성이 있는 회사인지 꼭 알아보기 바란다.

 

 

원목문의 경우 건조가 덜 되어진 자재로 제작을 할 경우 하자 발생률이 높기 때문이다.가격면에서는 수종이나 모양에 따라 약간의 차이가 있지만, 원목문이 고가 이며, 스킨도어가 저렴한 가격대를 형성하고 있다.

 

 

바. 몰딩

국내 제작 원목몰딩, 미국산 기성원목몰딩, MDF 또는 무늬목등이 있으며, 주택에 사용되어지는 몰딩류에는 수입원목몰딩과 국내산 원목몰딩, 무늬목 처리한 몰딩을 가장 많이 사용하고 있다.

 

 

수입 몰딩의 경우에는 걸레받이(BASE MOULDING), 천장몰딩(CROWN MOULDING), 문선(CASING)등의 모양이 제한적이라는 단점이 있다.

 

 

하지만, 국내 제작 몰딩은 건축주나 업체가 원하는 모양대로 몰딩을 제작할 수 있으며, 수종의 선택폭도 넓다. 가격적인 면이 수입산 보다 조금 높게 나타나는 것이 단점이다.

 

 

사. 창호

수입산 시스템 창호, 국내산 시스템 창호, 하이샤시등 어떤 창호를 사용할지는 건축주의 취향에 달려있지만, 가격적인 면을 꼭 고려 하기 바란다.

 

 

보통 국내에서 구입을 할 수 있는 고급형의 창호 제품에는 앤더슨, 마빈, 워더씰드, 펠라, 이건창호가 있으며, 중급형의 창호에는 밀가드, 허드, 웨더실, 알파인, 동화창호가 있다. 건축비를 저렴하게 할 경우는 국산 창호나 하이샤시 제품을 선택하면 건축비를 절감할 수 있을 것이다.

 

 

현재 업체나 건축주들이 선호하는 제품에는 동화 창호 밀가드, 웨더실 제품이 가장 많이 사용되어지고 있다.

 

 

아. 도기류

국내산 제품(대림, 계림), 수입산제품(KOHER, AMERICAN STANDARD) 도기류의 제품을 선택시 유의할 사항은 변기의 경우 원피스인지 투피스인지를 분명히 밝히는 것이 좋다.

 

 

이러한 이유는 가격에 상당한 차이가 있기 때문이다. 또한, 세면대의 경우에도 어떠한 제품을 사용할 것인지 미리 결정하는 것이 좋다.

 

 

국산과 수입의 가격차가 현저하게 나타나는 부분이 여기이다. 건축주는 여러 자재상을 방문하여 가격을 확인해 보는 것도 건축비 절감에 도움이 될 것이다.

 

 

자. 기타

수전(FAUCET), 마루(FLOORING), 조명기구(LIGHTING), 타일(TILE), 장판, 문손잡이(DOOR LOCK),부엌가구등도 가격에 차이가 많으므로 꼼꼼히 따져보고 적절한 제품을 선택하는 것이 좋다.